湖北省地方金融监督管理局

保障性租赁住房是落实“房住不炒”和“租购并举”的重要抓手，也是盘活房地产存量市场、探索新型发展模式的有效方式。银保监会、住房和城乡建设部在2月25日联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》(以下简称《指导意见》)，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《金融时报》记者采访时表示，《指导意见》引导金融机构加大对保障性租赁住房多元化、专业化的资金支持，其中既有中长期项目信贷，也有针对开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求的流动资金贷款;既有保险资金的直接投资和股权投资，也有基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等。在更充分的金融支持下，保障性租赁住房将迎来更广阔的发展空间，进一步帮助新市民、青年人等解决住房困难。

提供针对性金融产品和服务

保障性租赁住房前期投资大、资金回收慢，金融机构应当如何根据其融资特点和需求，提供有针对性的金融产品和服务?对此，《指导意见》要求银行保险机构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，分别提供与需求相契合的金融支持。其中，对于保障性租赁住房自持主体，银行保险机构在综合考虑企业项目建设或购置以及后续运营资金需求的基础上，以市场化方式提供长期贷款;对于非自有产权保障性租赁住房租赁企业，鼓励银行业金融机构为企业盘活、改建、装修、运营保障性租赁住房提供支持。

同时，创新担保方式以及基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等多样化金融服务也被列入其中，保障性租赁住房的金融服务有望更加多元化。《指导意见》提出，加强与融资担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府性融资担保机构增信支持作用。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下参与REITs;为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。

此外，银保监会、住房和城乡建设部有关部门负责人表示，国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。银行保险机构要加强组织领导，优化金融服务组织架构，完善激励约束机制，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。遵循审慎稳健和安全性原则，做好融资主体准入管理，把控好项目风险，加强项目后续跟踪管理，严守风险底线。

“保障性租赁住房将成为银行房地产贷款增量的重要发力点。”中国银行研究院博士后郑忱阳表示，银行业要坚持“房住不炒”定位，加大对保障性租赁住房的支持力度，严格认定保障性租赁住房项目，切实将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，并强化数据统计和风险监测，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。

推动保障性租赁住房稳健发展

近年来，党中央、国务院高度重视保障性租赁住房建设。“十四五”规划将切实增加保障性租赁住房供给作为“十四五”时期住房建设的重点任务。住房和城乡建设部表示，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套(间)，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。其中，2022年预计全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

在《指导意见》发布之前，国务院办公厅于2021年6月印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明确要求进一步加强金融支持保障性租赁住房建设。2022年2月8日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

此外，今年还有更多支持政策蓄势待发。谈及如何增加保障性租赁住房供给，住房和城乡建设部副部长倪虹近日在新闻发布会上介绍说，一是落实好土地支持政策。利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房;二是落实审批流程的再造和简化;三是落实中央补助;四是落实税费优惠政策;五是落实水电气价格政策;六是落实金融政策支持。

中指研究院表示，预计在保障性租赁住房规模大幅增加的背景下，相关配套制度也将同步推进，尤其金融政策支持力度将加大，有助于激发市场参与建设和运营积极性，推动保障性租赁住房稳健发展。